Len veľmi málo priemyselných odvetví má takú špecializáciu ako svet nehnuteľností. Ak ste niekedy počúvali, ako hovoria investori do nehnuteľností, budete súhlasiť. Znie to takmer ako jeho vlastný jazyk! Jeden z mätúcich výrazov, s ktorými sa môžete stretnúť, je aktívny na základe zmluvy a je to výraz používaný uprostred procesu predaja domov.
Aktívny zoznam na základe zmluvy znamená, že predávajúci prijal ponuku, ale dom je stále na trhu. Domy môžu byť uvedené ako aktívne na základe zmluvy, kým kupujúci a predávajúci dom nezatvoria. Potenciálni kupujúci môžu urobiť ponuku na dom, ak je aktívny na základe zmluvy.
Ak ste si nedávno všimli, že váš vysnívaný dom je označený ako aktívny podľa zmluvy, môže to byť trochu skľučujúce. Naozaj chcete ten dom! Tak čo, máte na to vlastne šancu? Čo vôbec môžete robiť s domom, ktorý je aktívny na základe zmluvy? Táto príručka vám poradí a pomôže vám zistiť vaše možnosti.
Čo znamená Aktívny na základe zmluvy?
Vo väčšine maloobchodných situácií nákup niečo znamená, že strávite nejaký čas nakupovaním a nakoniec len vyplatíte peniaze, aby ste to priniesli domov. Pokiaľ ide o kúpu domu, proces je úplne odlišný. Zatvorenie domu trvá približne 30 až 60 dní, a to je v priemere!
To znamená, že existuje niekoľko rôznych krokov. Oni sú:
Je predaj konečný, keď je aktívny na základe zmluvy?
Zatiaľ čo kupujúci a predávajúci môžu mať prísť s ponukou a dohodu, ktorú chcú dosiahnuť, dom stále nie je v záverečnej fáze predaja. Až keď sa celý šek na dom vymení za kľúče, budete mať predaj, ktorý je konečný. Byť aktívny na základe zmluvy znamená, že sa nachádzate v šedej zóne, kde sa pravdepodobne bude predávať, ale stále existuje šanca, že sa tak nestane.
Ako dlho zostane dom aktívny na základe zmluvy?
Dom bude aktívny na základe zmluvy, kým sa nestane jedna z dvoch vecí. Buď sa dom zavrie, alebo dohoda padne a dom sa dostane späť na trh.
Môžete urobiť ponuku na dom, ktorý je aktívny na základe zmluvy?
Keďže dom nie je zatvorený, majitelia si stále môžu pozrieť ďalšie ponuky, ktoré sa im na ich dome poskytujú. Takže odpoveď je áno. Môžete urobiť ponuku. Je tu však hlavná výstraha, ktorú si musíte uvedomiť a ktorá by mohla narušiť vaše plány na zabavenie tohto domu.
Pretože už bola prijatá ponuka na kúpu domu, majiteľ domu musí dodržať prvú ponuku, pokiaľ dohoda z jedného alebo druhého dôvodu nepadne. Môže to byť spôsobené širokou škálou nepredvídaných udalostí, ktoré sú napísané v zmluvách, a je to celkom bežný jav.
Napriek tomu môžete urobiť ponuku. Vo väčšine prípadov všetko, čo môžete urobiť, je počkať, či sa dom stihne zavrieť. Tieto ponuky zhromaždené od zainteresovaných strán sa označujú ako záložné ponuky a slúžia ako zástupný symbol pre ďalšieho kupujúceho (kupujúcich) v poradí pre danú nehnuteľnosť.
Ak dôjde k porušeniu zmluvy (predaj zlyhá s pôvodným ponúkajúcim z dôvodu nesplnenia podmienok), predávajúci môže prejsť na ďalšiu ponuku. V tomto prípade vás kupujúci pravdepodobne osloví, aby prijal vašu ponuku. Keď je dopyt vysoký a zásoby nízke, ponuky zálohovania bývajú v realitnom priemysle relatívne štandardné.
Čo by spôsobilo pád predaja domov?
Existuje veľa dôvodov, prečo môže predaj domu padnúť, kým je aktívny na základe zmluvy. Mnohé z týchto dôvodov sa musia zaoberať nepredvídateľnými udalosťami, čo sú podmienky, ktoré musia byť splnené pred uzavretím predaja domu. Takmer každá zmluva o nehnuteľnostiach obsahuje nepredvídané udalosti a obchod sa môže uzavrieť len dovtedy, kým tieto nepredvídané udalosti nebudú splnené. Niektoré z najbežnejších typov nepredvídaných udalostí zahŕňajú:
Kým sa nesplnia načrtnuté nepredvídané okolnosti, nehnuteľnosť zostáva viditeľná a dostupná na prezeranie online.
Štandardná dĺžka pohotovostného obdobia alebo záverečnej fázy transakcie s nehnuteľnosťami môže trvať len niekoľko dní až niekoľko týždňov. Za normálnych podmienok na trhu s nehnuteľnosťami však fáza uzavretia trvá v priemere 30 dní. Na horúcom trhu môže záverečná fáza trvať oveľa dlhšie, pretože veriteľ a/alebo odhadcovia majú ťažkosti držať krok s objemom a dopytom.
Ako často sa stáva, že predaj prepadne?
Všetko závisí od okolia, ako aj od typu kupcov, ktorých dom priťahuje. Vo väčšine častí krajiny je pomerne bežné vidieť kolaps dohody, keď je aktívna na základe zmluvy. Preto je dobré urobiť ponuku, aj keď je na zmluve. Nikdy neviete, čo sa môže stať o dva týždne.
Čo nasleduje po aktívnej zmluve?
Po splnení všetkých nepredvídaných okolností sa domovu pridelí stav Čakajúce na zoznam a je umiestnený do obdobia úschovy. Vtedy dôjde ku všetkým záverečným papierovačkám, podpisom a vyplateniu finančných prostriedkov. Kým Active Under Contract môže trvať niekoľko dní alebo týždňov, Čakajúce je oveľa kratšie, zvyčajne len deň alebo dva.
V skutočnosti sa nevybavené obchody takmer vždy zatvoria a je veľmi nepravdepodobné, že by domy uvedené v tejto fáze boli opäť dostupné. Posledná fáza, ktorú nehnuteľnosť dosiahne, je predaná alebo uzavretá. V tejto fáze už domov nie je na trhu.
Tí, ktorí hľadajú predané ponuky, sú zvyčajne v štádiu plánovania predaja vlastného domu a skúmajú ceny porovnateľných domov vo svojej oblasti, ktoré sa nedávno predali.
Náš posledný záber
Keď predaj nehnuteľností hovorí, že je aktívny v kontrakte, to znamená, že sa blíži ku konečnému úseku predajného procesu. Dohodli sa na ponuke, no ešte pred uzavretím predaja sa musia uistiť, že je všetko v poriadku. Technicky to znamená, že dom je na pokraji opustenia trhu.
Aj keď sa môže blížiť zatváracia doba, záujemcovia o nákup môžu stále ponúknuť dom, ktorý sa im páči. Koniec koncov, predaj domu ešte nebol ukončený a nie je možné povedať, či kupujúci vášho domu skutočne prejdú. Nenechajte sa teda príliš zastrašiť domom, ktorý má toto označenie. Stále by ste im mali dať ponuku a uvidíte, ako vám to vyjde.
