Ak ste pozerali televízne programy ako napr Flip alebo Flop , možno ste si všimli, ako veľmi tie plutvy míňajú pri oprave domu. Čiastočný dôvod, prečo väčšina domácich plutvákov dokáže uskutočniť drahé nákupy, sa zaoberá skutočnosťou, že IRS umožňuje pekný rozsah výdavkov na domáce plutvy.
Ľudia, ktorí sú s listovaním noví, sa pravdepodobne čudujú, čo odpočítavajú, a to oprávnene.
Spôsob, akým sa odpočítajú vaše výdavky, bude závisieť od toho, či ste alebo nie ste predajca, alebo to len používate ako investíciu. Väčšina domácich plutvákov si však dokáže odpísať výdavky, ktoré sa týkajú opráv, reklamy, cestovania, ako aj materiálov používaných v ich domácnosti.
Po pravde povedané, pokúsiť sa zistiť, aké môžu byť vaše odpočty, je záležitosť, ktorú je najlepšie nechať na účtovníka. Pokúsime sa vám však vysvetliť pravidlá pre výdavky, aby sme vám pomohli odhadnúť, či je alebo nie je pre vás oprava a prevrátenie správna voľba.
Ako podať daňové priznanie pri prevrátení domu
Spôsob, akým podávate dane počas preklápania domu, sa zmení v závislosti od toho, či na prevrátenie používate firmu alebo nie. Tu je to, čo potrebujete vedieť:
Je dôležité, aby ste sa porozprávali s účtovníkom, aby ste zistili, ktorý daňový plán bude pre vás najvhodnejší. Vďaka tomu majú predajcovia aj investori tendenciu mať podobné odpisy nákladov, ktoré môžu použiť na zníženie výšky daní, ktoré majú. Keď prevraciate dom, budete musieť podať 1040 Plán C.
Ako často musíte ako domáci plutva podávať daňové priznania?
Ak ste jednotlivec, ktorý práve prevracia jeden dom a bude ho vlastniť viac ako rok, je pravdepodobné, že budete v poriadku s ich podaním raz ročne. Ak máte štatút predajcu, mali by ste svoje dane podávať štvrťročne.
Aké sú najčastejšie výdavky, ktoré môžete odpísať pri prehadzovaní domu?
Prevrátenie domu je notoricky drahé, ale našťastie, IRS je celkom pekné o tom, čo môžete urobiť, aby ste znížili daňové zaťaženie. Najlepším spôsobom, ako si zabezpečiť zníženie daňového zaťaženia, je odpisovanie nákladov.
Investori typu Fix and Flip si môžu odpočítať konkrétne výdavky pred prevrátením nehnuteľnosti, pričom existujú určité odpočty, ktoré možno vykonať až po dokončení práce a predaji domu.
Medzi najčastejšie výdavky patria:
Kapitálové výdavky
Toto je zastrešujúci termín pre výdavky, ktoré sa robia s potrebou kúpy a prevrátenia domu. Aj keď si nemôžete odpočítať cenu domu, ktorý si kúpite, môžete si odpočítať dane, poplatky, úroky, náklady na uzavretie, ako aj veci ako provízia z predaja.
Pri výpočte úrokov a daní, ktoré si môžete odpočítať, sa uistite, že ste ich vypočítali na základe časového obdobia, počas ktorého ste si nechali dom.
Náklady na renováciu
Ďalším veľkým odpisom, ktorý si domáci plutvy užijú, sú náklady na renováciu. Jednoducho povedané, ide o zastrešujúci pojem pre všetky peniaze, ktoré by ste mohli musieť zaplatiť v rámci rekonštrukcie. To zahŕňa veci, ako je kontrola vášho domu, povolenia na renováciu, materiály, ako aj skutočné zaplatenie zmluvnej posádky.
Tento výdavok je však jedným z tých, ktoré sú odpočítateľné až po predaji domu.
Výdavky na domáce podnikanie
Ak podávate podanie ako LLC alebo sa predpokladá, že podnikáte, máte tiež právo odpísať výdavky na domáce podnikanie. Patria sem veci ako váš účet za mobilný telefón, služby súvisiace s domácou kanceláriou, vizitky, profesionálne členstvo, ako aj kancelárske potreby. Verte tomu alebo nie, dokonca aj zriedkavé typy domácich podnikov majú radi homebrewing môže odpočítať zásoby.
Ak inzerujete svoj dom na predaj alebo potrebujete cestovať na domovskú stránku, tieto výdavky môžu byť tiež zahrnuté ako súčasť vašich daní. Taktiež, ak ste si najali realitného makléra, aby lokalizoval nehnuteľnosť, provízia, ktorá mu bola vyplatená, je daňovo uznateľná.
Cestovné a iné výdavky
Ak musíte cestovať v rámci projektu prevrátenia domu, môžete si vo všeobecnosti odpočítať náklady na najazdené kilometre umiestnené na vašom vozidle, pokiaľ sa to vzťahuje na podnikanie. Môžu sa tiež odpočítať cestovné náklady a náklady na ubytovanie, ktoré je potrebné vykonať pre obchodné operácie.
Uistite sa, že ste započítali spotrebovaný plyn počas cesty do az nehnuteľnosti a akékoľvek opotrebovanie, ktoré sa vyskytlo na vozidle. Tiež, ak pobavíte potenciálnych kupcov tým, že ich vezmete na večeru alebo obed, ide o odpočítateľné výdavky.
Ako sa môžem vyhnúť dani z kapitálových výnosov pri prevrátení domu?
House flips sú známe tým, že majú vysoké výdavky a sú magnetom pre daň z kapitálových výnosov. Daň z kapitálových výnosov je špecializovaná daň z investícií. To môže znamenať, že vaša daňová sadzba môže dosiahnuť až 10 percent alebo viac.
Našťastie existujú spôsoby, ako sa vyhnúť alebo znížiť daň z kapitálových výnosov pomocou domáceho flipu. Tie obsahujú:
Stojí oprava a prevracanie za dane?
Toto je otázka za milión a úprimne povedané, závisí to od prevrátenia. Priemerný úspešný projekt prevrátenia domu prinesie zisk okolo 20 000 dolárov. Ak ste dúfali, že zisk vám bude stačiť na rok, nebude to tak. To je dôvod, prečo väčšina domácich plutvákov má inú prácu alebo je klasifikovaná ako predajcovia.
Je súčasťou práce domáceho flipera zabezpečiť, aby dom, ktorý sa rozhodnú opraviť a prevrátiť, bol schopný priniesť zisk. Toto samo o sebe je súčasťou súboru zručností, vďaka ktorým je plutva úspešný. Ak neviete, ako to urobiť, aby to fungovalo, nemali by ste sa pokúšať zarábať na živobytie prevracaním domov.
Daň z prevrátenia domu vs. dane z dlhodobého prenájmu
Ak vlastníte akúkoľvek investíciu, či už sú to akcie, nehnuteľnosti alebo veterány, a po roku ich vlastníctva predáte so ziskom, IRS považuje zisk za normálny príjem. V tomto prípade sa považujete za predajcu a zdaňujete sa svojou štandardnou sadzbou dane.
Ako predajca ste niekto, kto niečo kúpi, vylepší, potom sa otočí a predá ďalej so ziskom. Investor do nehnuteľností je v očiach vlády to isté, čo obchodník so starožitnosťami a reštaurátor historických áut.
Či už kupujete domy pod LLC alebo vlastným osobným menom, ste firma. Čím viac fungujete ako firma, vrátane plánu investovania do nehnuteľností, tým väčšiu šancu máte na zisk. Na prenajímateľov sa na druhej strane pozerá inak. Nie sú považovaní za dílerov a namiesto toho sú vnímaní ako dlhodobí investori , ktorý im poskytuje zvýhodnené daňové zaobchádzanie.
Súvisiace otázky
Ako dlho trvá oprava a prevrátenie domu?
To závisí od toho, ako robíte preklápanie. Ak sa pozeráte na krátkodobý flip, mali by ste očakávať, že celý proces bude dokončený do 90 dní. Ak chcete dom predať za rok, môžete mať dlhší čas.
Mám zavolať CPA o daniach z môjho domu?
Ak ste niekedy zmätení o tom, ako platiť dane pri prevrátení domu, mali by ste čo najskôr navštíviť daňového odborníka. CPA vám bude vedieť poradiť, ako vyťažiť maximum zo svojho zisku a ako si udržať súlad s pravidlami.
Je ťažké prevrátiť dom?
Ak máte správne kontakty a viete, kde nájsť lacné domy, prevrátenie domu nebude ťažké. Väčšina ľudí však na to nie je vybavená. Ak sa chcete naučiť laná, pripojte sa k skupine investujúcich do nehnuteľností.
