Všetci sme o nich počuli. Pár z nás ich zažilo. Hovorím o zlých prenajímateľoch. Tí, ktorí neopravia deravú strechu, neopravia klampiarske práce alebo neudržia systém HVAC v prevádzke. Našťastie, nájomníci majú zo zákona práva. Takmer vo všetkých Spojených štátoch existujú spôsoby, ako sa chrániť, ak váš prenajímateľ neudržiava váš dom alebo byt obývateľný.
Zákony o obývateľnosti sa v jednotlivých štátoch líšia. Bežnou súčasťou týchto zákonov takmer v každom štáte je koncept, že prenajímateľ má udržiavať nehnuteľnosť v obývateľnom stave. Vo väčšine štátov môžu opravné prostriedky nájomcu zahŕňať právo ukončiť nájom bez sankcie, opraviť problém a odpočítať náklady z nájomného alebo podať žalobu proti prenajímateľovi.
Je dôležité, aby ste rozumeli svojim právam nájomcu podľa zákonov vo vašom štáte. Mali by ste tiež vedieť, kde môžete nájsť pomoc pri riešení sťažnosti na vášho prenajímateľa. Práca v rámci právneho systému je kľúčom k správnemu zmierneniu problému. Máte práva a existujú spôsoby, ako pristupovať k problému s prenajímateľom, aby ste zabezpečili vhodný výsledok.
Buďte metodickí a profesionálni
Čokoľvek robíte, držte celú situáciu vecnú a profesionálnu. Konfrontačným alebo agresívnym správaním nič nezískate. Advokáti a profesionálni vyjednávači sú pevne presvedčení, že vyhrážky fungujú len zriedka. Snaha nájsť spoločnú reč a ponúkať riešenia je tou najlepšou možnosťou pri pokuse o vyjednávanie.
Na druhej strane, váš prenajímateľ môže jednoducho odmietnuť diskutovať alebo riešiť problém s vaším bytom alebo nájomným domom. Prenajímateľ môže byť agresívny alebo dokonca urážlivý. Ak k tomu dôjde, odporúča sa ustúpiť a nezvyšovať úroveň správania, ale riešiť problém inými kanálmi.
Dokument, dokument, dokument
Ak vaša situácia nakoniec vyústi do súdneho pojednávania alebo iného typu rozhodnutia, sila vášho prípadu môže závisieť od toho, ako dobre zdokumentujete svoje úsilie spolupracovať s prenajímateľom pri hľadaní vhodného riešenia. Existuje niekoľko dôležitých vecí, ktoré by ste mali urobiť, keď sa snažíte s prenajímateľom nájsť riešenie.
Veďte si denník
Od začiatku si veďte chronologický denník alebo denník udalostí vedúcich k problému a každého kontaktu, žiadosti a zmeny situácie zo dňa na deň. Denník si môžete začať písať až potom, čo dôjde k incidentu a problém sa začne u vášho prenajímateľa. Hneď ako to bude možné, zapíšte si všetky relevantné fakty, ktoré si pamätáte, vrátane dátumov a časov. Potom si každý deň spravte presný prehľad o každom telefonáte, kontakte alebo zmene stavu situácie.
Tieto druhy skutočností sa môžu stať dôležitými, ak nakoniec podáte žalobu alebo pôjdete na arbitráž o vašom prenájme. Podrobný popis incidentu môže výrazne ovplyvniť úspech vášho prípadu.
Získajte všetko písomne
Založte súbor na dokumentáciu vášho pokusu prinútiť prenajímateľa, aby potvrdil nájomnú zmluvu a opravil váš byt alebo nájomný dom. Začnite s prenájmom. Základom vášho prípadu je nájomná zmluva, ktorú ste podpísali s prenajímateľom. Nájomná zmluva by mala obsahovať podrobnosti o tom, kto je zodpovedný za opravy, všetky stanovené časové harmonogramy a podrobnosti o tom, ako sa oznamujú prenajímateľovi problémy.
Odporúčame vám, aby ste s prenajímateľom o závažných problémoch komunikovali písomne. Túto písomnú komunikáciu môžete sprevádzať telefonátom alebo e-mailom. V niektorých prípadoch by ste mali list poslať s potvrdením podpisu späť z pošty. Bude to váš dôkaz, že list bol doručený prenajímateľovi alebo jeho zástupcovi.
Nespoliehajte sa na e-maily. Niektoré súdy a arbitráže nemusia akceptovať e-mailový záznam ako dôkaz komunikácie. Ešte menej spoľahlivé sú textové správy. Kópiu všetkých odoslaných e-mailov si ponechajte vo svojom súbore s potvrdením o doručení.
Fotiť
Fotografovanie škôd je mimoriadne dôležité. Možno budete musieť začať s upratovaním, aby ste mohli naďalej bývať vo svojom byte alebo prenajatom dome. Predtým, ako čokoľvek vyčistíte alebo opravíte, urobte rozsiahle fotografie celého problému z rôznych uhlov. Prenajímateľ môže spochybniť závažnosť alebo veľkosť škody, najmä ak ste upratali neporiadok a vykonali opravy.
Digitálne fotografie sú zvyčajne v poriadku. Odporúčame vám tiež vytlačiť si tieto fotografie a vložiť ich do súboru. Prinajmenšom si stiahnite fotografie z telefónu alebo digitálneho fotoaparátu do bezpečného zálohovacieho systému. Vždy uchovávajte viaceré kópie digitálnych súborov, ktoré budete neskôr potrebovať, na rôznych miestach.
Dodržujte požiadavky vášho prenájmu
Ak očakávate, že váš prenajímateľ bude hrať podľa pravidiel, musíte tiež hrať podľa pravidiel. Vaša nájomná zmluva je súčasťou oficiálnych pravidiel. V zmluve o prenájme je mnohokrát stanovené, ako a kde musíte oznámiť prenajímateľovi problémy. Prenájom môže obsahovať aj časové rámce a limity, ktoré sa musia dodržiavať.
Buďte opatrní pri dodržiavaní týchto požadovaných termínov a používaní metód uvedených v nájomnej zmluve. Nájomná zmluva môže obsahovať aj ustanovenia, ktoré musí prenajímateľ dodržiavať. Urobte si podrobné poznámky o dátumoch, ktoré robíte oznámenia, a o všetkých časových plánoch alebo metódach, ktoré prenajímateľ nedodrží alebo nedodrží.
Ak stále nemôžete získať rozlíšenie
Štátne zákony vo všeobecnosti upravujú vaše možnosti, ak rokovania s prenajímateľom problém nevyriešia. V tomto bode sa možno budete musieť poradiť s právnikom vo vašom štáte, ktorý pozná zákony o obývateľnosti. To môže byť drahé a časovo náročné. V tomto bode však existujú aj iné spôsoby, ako sa k problému postaviť. Existujú aj iné opravné prostriedky, ktoré poskytujú alternatívu k podaniu žaloby. Predtým, ako urobíte posledný posledný krok do právneho systému, by ste mali preskúmať všetky tieto príležitosti.
Zapojte miestne stavebné alebo zdravotné oddelenie
Ak je poškodenie vášho bytu alebo prenajatého domu dostatočne závažné, môže stačiť inšpekcia miestneho stavebného úradu alebo vášho miestneho zdravotného oddelenia, aby sa váš prenajímateľ zapojil do opravy.
Každá budova vo väčšine miest musí mať kolaudáciu. Ak budova nie je v súlade so stavebnými alebo zdravotnými predpismi, môže byť vyvesené oznámenie o neobývaní. Budete sa musieť vysťahovať až do vykonania opravy alebo vykonania, rovnako ako ostatní nájomníci v budove. Väčšina štátnych zákonov vám umožňuje prestať platiť stan, ak je zverejnené oznámenie o „neobsadení“. Náhla strata príjmu z prenájmu môže priviesť vášho prenajímateľa okolo.
Zadržať nájomné
Niektoré štátne zákony umožňujú nájomcovi zadržať nájomné, ak prenajímateľ nesplní zodpovednosť za udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti obývateľnou. Pred začatím tohto svojpomocného postupu vám odporúčame poradiť sa s právnikom alebo iným právnym poradcom, aby ste sa uistili, že je vo vašom štáte legálny.
Väčšina štátov povoľuje zadržiavanie nájomného v rámci určitých smerníc. V niektorých prípadoch musíte dať prenajímateľovi čas na vykonanie opráv. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste naďalej platili nájomné na viazaný účet. Pred začatím tohto postupu sa uistite, že plne rozumiete požiadavkám vášho štátu a miestnych zákonov.
Vykonajte opravu a odpočítajte si náklady z prenájmu
Mnohé štáty umožňujú nájomníkom vykonať nevyhnutné opravy a odpočítať si výdavky z nájomného. Väčšina z týchto zákonov má požiadavky na oznamovanie a iné metódy pred vykonaním scenára opravy a odpočtu. Ak použijete túto taktiku, musíte byť veľmi opatrní, pretože ak váš prípad skončí na súde, môže sa to vypomstiť. Niektoré jurisdikcie obmedzujú sumu, ktorú si môžete odpočítať z nájomného alebo celkovú sumu, ktorú môžete minúť na opravu.
Zrušte svoj nájom
Nikdy nikomu nenavrhujeme porušiť nájomnú zmluvu. Toto je možnosť, ktorá by sa mala považovať za poslednú možnosť. Prenájom je zákonná zmluva a dôsledky pre vás a vašu finančnú situáciu môžu byť vážne. Väčšina štátov má zákony, ktoré upravujú, ako a kedy môže nájomca porušiť nájomnú zmluvu bez strachu z odvety. Tento krok by ste mali urobiť až po konzultácii s právnikom znalým nájomného práva vo vašom štáte.
Väčšina štátov stanovuje veľmi presný súbor podmienok, ktoré musia byť splnené, a kroky, ktoré musíte podniknúť, aby ste mohli opustiť nájomnú zmluvu bez sankcií. Vo všeobecnosti môžu tieto požiadavky zahŕňať:
- Volanie miestnych stavebných a zdravotných inšpektorov
- Časové rámce, v ktorých môže prenajímateľ odpovedať na vaše sťažnosti a opraviť problém
- Typy oznámení, ktoré musíte dať prenajímateľovi, a časové rámce pre oznámenia.
Ak si to situácia vyžaduje, radšej ako opustenie prenájmu môžete zvážiť dočasné presťahovanie. Väčšina štátov má opatrenia na vymáhanie nákladov na dočasné presťahovanie od prenajímateľa po vyriešení problému.
Posledná možnosť - obrátiť sa na súd
V závislosti od toho, kde žijete, a od rozsahu vášho nároku môžu existovať dve možnosti. Predtým, ako sa rozhodnete žalovať svojho prenajímateľa za problém s opravou, mali by ste preskúmať obe možnosti.
Súd pre drobné pohľadávky
Väčšina štátov a miestnych jurisdikcií má nejakú formu súdu pre malé nároky. Ide o legálne miesta s určitými obmedzeniami. Výška nároku, ktorý môžete uplatniť voči svojmu prenajímateľovi, je zvyčajne obmedzená na niekoľko tisíc dolárov. Na väčšine súdov pre malé nároky zastupujete sami seba.
Súd pre drobné nároky môže byť rýchlejší a menej rozšírený na iné typy súdov. Nemusíte zamestnávať právnika a papierovanie je zvyčajne menej. Vo väčšine prípadov neexistuje porota. Sudca vypočuje váš prípad a rozhodne. Nálezy súdov s nízkou hodnotou sporu majú všetky právomoci akéhokoľvek súdu.
Najmite si advokáta
Ak si to vyžaduje veľkosť vášho nároku alebo ak to vyžaduje štátne právo, vašou jedinou ďalšou možnosťou je najať si právnika a obrátiť sa na súd. Buďte pripravení na časovo náročný a nákladný proces. V mnohých prípadoch budú náklady na vedenie vášho prípadu vyššie ako skutočné škody, ktoré môžete dostať. Vo všetkých prípadoch si myslíme, že by to mala byť posledná možnosť.
Ak však vo svojom prípade zvíťazíte, mali by ste získať určitú ochranu pred odvetou alebo odvetou od prenajímateľa, ako napríklad:
- Nadmerné zvýšenie nájomného
- Ochrana pred vysťahovaním
- Obnovovacia ochrana
Ak prehráte, vo všeobecnosti získate niektoré z týchto ochranných opatrení, ale možno budete musieť zaplatiť aj plné súdne náklady na podanie žaloby okrem toho, že nedostanete svoj nárok.
Rokovanie s prenajímateľom, ktorý neopraví únik
To, ako pristupujete k jednaniu s prenajímateľom, ktorý únik neodstráni, v mnohých ohľadoch závisí od závažnosti úniku a škôd, ktoré ste utrpeli. Ak je únik malý a nespôsobí poškodenie vášho majetku, vaše konanie by pravdepodobne malo odrážať závažnosť situácie.
Na druhej strane, ak sa vo vašej kuchyni prepadol strop a voda neustále tečie, sú potrebné drastickejšie a okamžité opatrenia. Vaša odpoveď by mala byť zmiernená s veľkosťou problému.
