Kúpa domu je jedným z najväčších rozhodnutí, ktoré môžete urobiť vo svojom dospelom živote. Dôvody, prečo by si manželia kúpili dom pod jedným menom, sú rôzne. Možno má jeden z manželov lepší kredit alebo možno ide o investičný majetok; v každom prípade musíte pochopiť podmienky.
Ak ste manželský pár, ktorý kupuje dom pod jedným menom, poznajte výhody a nevýhody tohto rozhodnutia. Mali by ste tiež poznať všeobecné právo vášho štátu a pravidlá komunitného vlastníctva. Nakoniec zistite, či váš manžel bude mať hypotéku, titul alebo ani jedno.
Kúpa domu pod jedným menom
Jeden z manželov si môže kúpiť dom bez druhého, ak sú manželia. V skutočnosti je podľa SFGate niekedy praktickejšie požiadať o hypotéku len s jedným z manželov.
Je možné, že bol poškodený kredit manželky alebo že manžel je nezamestnaný. Toto sú dva najčastejšie dôvody, prečo si pár zaobstará dom pod jedným menom. Spoločné hypotéky na druhej strane poskytujú niektoré výhody:
Mali by ste starostlivo zvážiť výhody a nevýhody nákupu domu iba v mene jedného partnera. Pamätajte, že listina a vlastnícke právo bude len na listine a titule manžela alebo manželky, ktorý si berie úver.
Slabá úverová história
Keď má jeden z partnerov slabý kredit, je pravdepodobnejšie, že manželský pár bude profitovať z kúpy domu samostatne. Nepriaznivá platobná história v úverovom zázname jednej osoby by mohla ohroziť vašu žiadosť o úver na bývanie alebo dramaticky zvýšiť úrokové sadzby a mesačné platby.
Hlavným dôvodom, prečo si nekúpiť dom spolu, je to, že jeden z manželov má hrozný kredit. Použitie spotrebiteľskej správy a FICO skóre niekoho s vynikajúcimi záznamami o pôžičkách môže uľahčiť kvalifikáciu.
Zvážte však svoje úverové problémy v kontexte príjmu, majetku a dlhu vášho manžela. Tieto ďalšie aspekty sú rovnako dôležité.
Manžel s nízkym príjmom
Ďalším dôvodom, prečo sa manželský pár môže rozhodnúť kúpiť dom pod jedným menom, je, ak jeden z manželov má malý alebo žiadny príjem. Táto situácia môže nastať z mnohých príčin.
Pomer dlhu k príjmu (DTI) berú do úvahy spoločnosti poskytujúce úvery na bývanie na celom svete vrátane Spojeného kráľovstva, Kanady, Austrálie, Floridy, Texasu, Kalifornie, Gruzínska a ďalších. Pomer DTI nepomáha nízko zarábajúci manželský partner, hoci ich dlhy to môžu robiť.
Získanie hypotéky bez manžela
Bez druhého z manželov môže mať manžel alebo manželka nárok na hypotéku. Mali by ste, naopak, žiadať o hypotéku bez manžela?
Či by ste mali požiadať o hypotéku spoločne, závisí od vašej finančnej situácie. Ak máte obaja: Tu je niekoľko pokynov, ktoré môžu byť užitočné:
Keďže banky posudzujú váš kombinovaný príjem, budete môcť získať väčší úver, ak budete mať rovnaký úver. Vo väčšine prípadov je lepšie požiadať o hypotéku s partnerom.
Formulár žiadosti o hypotéku
O hypotéku môžete požiadať aj bez manžela/manželky, ale firma sa rozhodne, či vašu žiadosť schváli alebo nie, na základe štyroch kľúčových upisovacích faktorov. Medzi tieto prvky patria:
Kreditné skóre a príjem jedného z manželov sa pri žiadosti o pôžičku zohľadnia osobitne. Na druhej strane, problémy s dlhmi a aktívami sa riešia náročnejšie. Záleží na tom, ktorý z manželov čo vlastní a kde bývate z hľadiska majetku aj dlhov.
Sú pri žiadosti o hypotéku dôležité úverové skóre a príjem?
Či má zmysel, aby o hypotéku požiadal jeden z manželov a nie obaja, závisí od ich príjmu a kreditného skóre.
Veritelia často dokážu rozlišovať medzi príjmom manžela a manželky. Každý má väčšinou W-2.
Dividendy z investícií alebo zisky z predaja akcií a dlhopisov môžu byť zdrojom zdieľaného príjmu. Banka zváži tieto kombinované výnosové scenáre a porovná s ostatnými individuálnymi príjmami.
Kreditné skóre je ešte jednoduchšie pochopiť. Každý partner má svoje vlastné. Výsledkom je, že veriteľ bude brať do úvahy len úverový záznam manželského partnera, ktorý o pôžičku žiada.
Aktíva a dlhy
Pri rozhodovaní o tom, či manžel dostane hypotéku bez manželky, zohrávajú úlohu aj dlhy a majetok oboch strán.
Keď jeden z manželov požiada o hypotéku sám, majetok v mene manželky alebo dlhy v mene manžela môžu, ale nemusia byť preskúmané. Závisí to od dvoch faktorov:
Podľa Federálneho úradu pre bývanie musia upisovatelia preskúmať dlhy manžela, ktorý si nepožičiava. Banka môže rozdeliť finančné nástroje podľa jednotlivých vlastníkov na tradičné úvery, ale je nepravdepodobné, že tak urobia.
Spoločné právo verzus štátne vlastníctvo Spoločenstva
Ak ste ženatý, o tom, či si môžete kúpiť dom bez svojho manželského partnera, rozhoduje štát, v ktorom žijete. Buď žijete v štáte spoločného vlastníctva alebo v štáte so spoločným právom.
štátom Spoločenstva
Ak žijete v bezpodielovom spoluvlastníctve, vy a váš manžel vlastníte všetok majetok získaný počas manželstva. Existuje deväť komunitných štátov: Arizona, Kalifornia, Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington a Wisconsin.
Ak žijete v spoločnom vlastníctve, je možné opustiť svojho manžela/manželku z hypotéky. Ak však požiadate o pôžičku FHA alebo VA, veriteľ bude musieť zvážiť aj dlhy vášho manžela. To by mohlo byť problematické, ak má váš manžel veľa dlhov, pretože by to mohlo zvýšiť váš pomer dlhu k príjmu.
Ak nechávate svojho manžela na hypotéke z iného dôvodu, ako je napríklad nízke kreditné skóre, mohlo by to byť prospešné. Ak žijete v komunitnom vlastníctve, ale nechcete, aby bol váš manžel na titul, nebude to možné. Vzhľadom na zákony o spoločnom vlastníctve bude váš manžel vlastniť 50 % domu.
Štáty spoločného práva
Opakom spoločného vlastníctva je štát so spoločným právom. Bežné právo znamená, že máte rovnaké vlastníctvo akéhokoľvek majetku, ktorý získate počas manželstva. O hypotéku môžete požiadať bez manžela/manželky a veriteľ nebude môcť zvážiť svoje financie.
Štáty bežného práva vám tiež umožňujú uviesť svoje meno na titul bez vášho manžela/manželky. Ak by nastala okolnosť, že ste sa s partnerom rozišli, domov by bol iba váš.
Úvahy o kúpe domu
Keď sa chystáte požiadať o úver na bývanie, musíte zvážiť niekoľko vecí. Štandardom je rozhodnúť sa pre konvenčnú pôžičku, ale to je takmer nemožné, ak máte menej ako hviezdny úver. Môžete sa však pozrieť na niekoľko rôznych možností.
Kúpte si dom sami
Ak je váš príjem dostatočne vysoký a vaše kreditné skóre dobré, môžete požiadať o hypotéku bez manžela. To je výhodné, ak má váš manžel zlé kreditné skóre.
Zlé úverové skóre môže viesť k vyšším úrokovým sadzbám a spôsobiť, že budete mať drahšiu hypotéku. Navyše v mnohých prípadoch veritelia ani neuvažujú o napísaní pôžičky, ak máte zlý úver.
Požiadajte o pôžičku FHA
Ak vám kreditné skóre vášho manžela bráni získať konvenčnú pôžičku, môžete požiadať o pôžičku FHA. Pôžička FHA nemá špecifické požiadavky na kreditné skóre. Veritelia však zvyčajne vyhradzujú najlepšie sadzby pre dlžníkov s kreditným skóre 620 alebo vyšším.
Opravte si kredit
Ak máte vy alebo váš manžel nízke kreditné skóre, pracujte na jeho oprave. Môžete to urobiť tak, že budete platiť účty načas každý mesiac a opravíte chyby v úverových správach. Pokúste sa odstrániť sporné účty a ponechajte úverové účty otvorené, ale používajte ich rozumne.
Výhody jedného manžela na hypotéku
Manželské páry, ktoré kupujú bývanie alebo refinancujú svoje súčasné bývanie, nemusia mať na hypotéku oboch manželov.
To môže byť niekedy prospešné na základe finančnej situácie jedného z manželov. Existuje niekoľko dôvodov, prečo by si manželský pár mohol chcieť kúpiť dom len na meno jedného z manželov.
Vyhnite sa úverovým problémom
Problémy s hypotékou môžu nastať, keď má jeden z manželov slabý úver na spoločnú žiadosť. Poskytovatelia hypotekárnych úverov majú tendenciu ťahať zlúčené úverové správy s históriou a skóre každého žiadateľa. Veritelia potom používajú na vyhodnotenie žiadostí najnižšie z dvoch skóre alebo stredné z troch skóre.
Termínom pre tento proces je reprezentatívne úverové skóre. Bohužiaľ, veritelia nespriemerujú úverové skóre oboch žiadateľov. Namiesto toho vyhodia lepšie skóre žiadateľa a urobia ponuku na základe toho nižšieho.
Táto situácia môže mať za následok vyššiu úrokovú sadzbu a môže spôsobiť problémy s nárokom na úver vôbec. Úverové skóre pod 580 zvyčajne väčšina veriteľov odmietne. Ak má váš manžel také kreditné skóre, mali by ste o pôžičku požiadať sami.
Ušetrite peniaze na úrokoch z hypotéky
Ak má jeden z manželov dobrý kredit, ale druhý z manželov má vynikajúci kredit, mal by zvážiť, či sa oň požiada sám. To vám môže pomôcť zabezpečiť nižšiu sadzbu hypotéky a ušetriť vám tisíce na úvere na bývanie v dlhodobom horizonte.
Federálny rezervný systém vykonal štúdiu o hypotekárnych nákladoch. 10 % vlastníkov domov mohlo zaplatiť aspoň o 0,125 % menej, ak by sa kvalifikovanejší kupujúci prihlásil sám. Ďalších 25 % dlžníkov si takto mohlo výrazne znížiť náklady na úver.
Zachovať majetok, ak má jeden z manželov dlh
Váš dom sa považuje za majetok, ktorý môže byť za určitých okolností zadržaný alebo skonfiškovaný. Nesplácané študentské pôžičky, nezaplatené dane alebo výživné na deti alebo nezaplatené rozsudky môžu spôsobiť, že váš manželský partner bude vystavený konfiškácii majetku. Kúpa domu na jedno meno ho môže ochrániť pred veriteľmi.
To platí aj vtedy, ak si dom kupujete za peniaze pred svadbou. Ak však vášmu manželovi vznikne dlh po sobáši, ochrana nemusí platiť.
Zjednodušte plánovanie nehnuteľností
Mať dom v mene jedného z manželov zjednodušuje plánovanie majetku, najmä v prípade druhého manželstva. Ak by ste chceli svoj dom prenechať svojim deťom z prvého manželstva, je to jednoduchšie. Je to preto, že váš manžel na to nebude mať práva.
Zabráňte rozvodovým bitkám
Nikto sa neplánuje rozviesť, keď sa vydajú. Ak však dávate väčšinu peňazí, proces sa zjednoduší, ak dom kúpite.
Nevýhody mať jedného manžela na hypotéku
Ak majú obaja manželia porovnateľné úverové a spoločné plánovanie nehnuteľností, má zmysel použiť spoločnú žiadosť o hypotéku. Ak opustíte manžela s dobrým kreditom, môže to len znížiť vašu schopnosť požičiavať si.
Menší príjem
Najväčšou nevýhodou opustenia hypotéky od manžela/manželky je, že tento príjem nemôžete započítať do žiadosti. To môže ovplyvniť sumu, ktorú si môžete požičať. Vyšší príjem znamená, že si môžete dovoliť vyššiu splátku hypotéky a zvyšuje maximálnu výšku úveru.
Páry, ktoré žiadajú o hypotéku spoločne, si často môžu dovoliť väčšie a drahšie domy ako slobodní žiadatelia.
Vyšší pomer dlhu k príjmu
Váš pomer dlhu k príjmu (DTI) je ovplyvnený, ak opustíte svojho manžela/manželku hypotéku. Pomer dlhu k príjmu je spôsob, akým veritelia určujú, koľko domu si môžete dovoliť. DTI sa určuje porovnaním vášho hrubého mesačného príjmu s vašimi mesačnými dlhmi.
Mesačné dlhy zahŕňajú študentské pôžičky, pôžičky na autá a platby kreditnými kartami. Poskytovatelia hypotekárnych úverov potom určujú, koľko zostáva vo vašom rozpočte na splátku hypotéky. Čím vyšší je váš príjem a nižší dlh, tým viac domu si môžete dovoliť.
Požiadavky DTI je ťažšie splniť, ak má osoba uvedená v žiadosti vysoké dlhy a nemusí spĺňať podmienky na získanie sumy pôžičky, ktorú očakával.
Malé práva na majetok
Ak nemáte hypotéku vy, ale váš manželský partner áno, môžete mať na ňu malé práva nehnuteľnosť . Váš partner môže robiť veľké rozhodnutia bez vášho súhlasu.
Tieto rozhodnutia zahŕňajú pôžičku proti vlastnému kapitálu domu, predaj nehnuteľnosti a prenechanie nehnuteľnosti niekomu inému. Ak nemáte hypotéku, nemusíte vedieť, čo sa stane s domom.
Aké sú predpoklady pre hypotéku?
Svojho manželského partnera, ktorý si nepožičiava, nemusíte uvádzať na záložnom liste a tiež sa nevyžaduje, aby bol uvedený v titule alebo listine. Banka však od manžela, ktorý si nepožičiava, stále vyžaduje, aby podpísal nejaké papiere.
Je to preto, že manželský partner, ktorý nemá hypotéku, stále vlastní dom a banka si chce byť istá, že môže zabaviť, ak pár zaostáva v splácaní.
Musíme sa pozrieť na zložky hypotéky, aby sme pochopili, prečo to banka robí. Pôžička sa skladá z dvoch dôležitých dokumentov:
Hypotéka a poznámka
Aj keď sa to môže zdať ako malý rozdiel, je to zásadné. Doklad, ktorý je záväzkom k zaplateniu, musí podpísať len manžel, ktorý si požičiava. Ak by hypotéka nesplácala, banka sa nebude domáhať náhrady od druhého partnera.
Prečo teda banka vyžaduje, aby hypotéku podpísali obe strany? Pretože hypotéka je záložným právom na nehnuteľnosť, je to tak a je to právny dokument, ktorý dáva banke právomoc zabaviť a zhabať nehnuteľnosť.
Aj keď nie sú zodpovední za splatenie dlhu, manžel alebo manželka, ktorí nie sú na zmenke, zostávajú vlastníctvom nehnuteľnosti. To by mohlo viesť k sporu o to, koho vlastnícke právo má prednosť pred druhým.
Súvisiace otázky
Ak nechám meno manžela v názve, môžem ho pridať neskôr?
Ak ponecháte meno svojho manžela v titule, môžete ho pridať neskôr prostredníctvom listiny o vzdaní sa nároku. Listina o vzdaní sa nároku vám umožňuje previesť majetkový podiel z jednej osoby na druhú. Osoba prevádzajúca úrok sa nazýva poskytovateľ grantu a príjemca sa nazýva príjemca grantu.
Okrem pridania vášho manželského partnera k titulu ľudia dostávajú z rôznych dôvodov aj listiny o vzdaní sa nároku. Odstránenie manžela po rozvode, odovzdanie majetku inému členovi rodiny a vloženie majetku do trustu sú niektoré dôvody. Nevýhodou je, že listina o vzdaní sa nároku neposkytuje žiadnej strane žiadne záruky týkajúce sa majetku alebo vlastníctva.
Môže jeden z manželov refinancovať hypotéku bez druhého?
Ak má jeden z manželov existujúcu hypotéku, môže refinancovať hypotéku len na svoje meno. Ak sú obaja manželia na existujúcej hypotéke, možnosti závisia od cieľov refinancovania.
Ak chcú obaja manželia zostať na spoločnej hypotéke, musia obaja požiadať o nový úver na bývanie. Nie je možné refinancovať len s jedným dlžníkom a ponechať si obe mená na hypotéke.
V situáciách rozvodu môžu byť veci zložité. Ak chce jedna osoba odstrániť meno druhej osoby z hypotéky, odstránená osoba musí súhlasiť. Spoločnú hypotéku nemôžete refinancovať bez súhlasu iného dlžníka; toto sa považuje za hypotekárny podvod.
Manžel, ktorý zostáva na hypotéke, musí spĺňať podmienky na získanie úveru sám. To znamená splnenie požiadaviek na kreditné skóre, zamestnanosť, príjem a pomer dlhu k príjmu. Zostávajúci manželský partner z pôžičky bude musieť tiež zaplatiť náklady na uzavretie pôžičky.
