Keď podpíšete nájomnú zmluvu, očakávate, že budete vo svojom dome počas celej doby prenájmu. Potom však jedného dňa dostanete od prenajímateľa oznámenie, že nájomná zmluva je predčasne ukončená. Môže vám prenajímateľ predčasne vypovedať nájomnú zmluvu?
Váš prenajímateľ môže nájomnú zmluvu predčasne ukončiť za okolností, ktoré sú uvedené v nájomnej zmluve, napríklad pri predaji nehnuteľnosti. Váš prenajímateľ vám môže predčasne vypovedať nájomnú zmluvu aj vtedy, keď porušíte podmienky nájmu, ako je napríklad oneskorené platenie nájomného alebo trestné činy. Váš prenajímateľ vám musí dať 30 alebo 60 dní na uvoľnenie.
Pozrime sa bližšie na nájomné zmluvy a na to, kedy môže ktorákoľvek strana predčasne ukončiť nájom.
Čo je lízing?
Nájomná zmluva je právne záväzná zmluva medzi vami a vaším prenajímateľom. Nájom vám dáva právo obývať nehnuteľnosť na určitý čas, napríklad 6 alebo 12 mesiacov. Nájomné zmluvy tiež načrtávajú podmienky obsadenosti pre nájomcu aj prenajímateľa, vrátane nájomného, príspevkov na domáce zvieratá, poplatkov, pravidiel a očakávaní pre obe strany.
Prečo je prenájom dôležitý?
Nájomné zmluvy sú určené na ochranu práv a záujmov oboch strán. Dobre napísané nájomné zmluvy poskytujú informácie, ktoré nájomcovia potrebujú na splnenie svojich povinností a čo môžu od prenajímateľa očakávať. Ak ide o súdny spor medzi nájomcom a prenajímateľom, súd preskúma, čo je v nájomnej zmluve, aby rozhodol.
Je nájom to isté ako nájomná zmluva?
Nájomné zmluvy obsahujú veľa rovnakých informácií ako nájomné zmluvy. Rozdiel je len v dĺžke dohody. Nájomná zmluva je zvyčajne na 30 dní a najbežnejším typom je zmluva na mesiac.
Ustanovenia o prenájme
Pre lízingy neexistuje štandardný formát, a preto sa veci často kazia. Nájomná zmluva by mala obsahovať minimálne určité typy informácií. Ak vaša nájomná zmluva nemá tieto ustanovenia, požiadajte svojho prenajímateľa o novú nájomnú zmluvu alebo dodatok k nájomnej zmluve. Ustanovenia, ktoré treba hľadať, sú:
- Správne kontaktné informácie pre všetkých nájomníkov
- Kontaktné údaje na prenajímateľa
- Druh nájmu a dĺžka nájmu
- Nájomné, zálohy a iné poplatky vrátane platobných podmienok (dátum splatnosti a spôsoby)
- Doložka vysvetľujúca, ktorá strana je zodpovedná za náklady na energie
- Príplatky za parkovanie a domáce zvieratá
- Prenajímateľ právo vstupu
- Doložky týkajúce sa akýchkoľvek zmien pri škode na majetku
- Obmedzenia nezákonných činností a rušivého správania
Práva prenajímateľa a nájomcu
V prípade prenájmu majú prenajímateľ a nájomca práva a povinnosti, ktoré by mali byť jasne uvedené v nájomnej zmluve. Ak niektorá zo strán poruší práva druhej strany alebo si neplní povinnosti, považuje sa to za porušenie nájomnej zmluvy. Ak jedna strana poruší nájomnú zmluvu, druhá strana má právo predčasne ukončiť nájomnú zmluvu.
Čo sa stane, ak nájomca poruší nájomnú zmluvu?
Existujú nepredvídané situácie, v ktorých musíte predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. Tu je kľúčový dobre napísaný dokument o prenájme. Nájomná zmluva by mala vysvetľovať, ako dlho musíte dať výpoveď a aké finančné záväzky máte pri predčasnom ukončení nájmu. Ak predčasne porušíte nájomnú zmluvu, prenajímateľ môže mať právo ponechať si vaše zálohy a požadovať platbu za:
- Zostatok prenájmu
- Prenájom až do prenájmu jednotky inému nájomcovi
- Jeden alebo dva ďalšie mesiace prenájmu po vysťahovaní
Okrem finančných záväzkov voči vášmu súčasnému prenajímateľovi zvážte aj vplyv na vašu históriu prenájmu. Každý budúci prenajímateľ bude požadovať a odporúčací list od vášho predchádzajúceho prenajímateľa. Predčasné vypovedanie nájomnej zmluvy bude v budúcnosti varovaním.
Kedy môže prenajímateľ legálne ukončiť nájomnú zmluvu?
Prenajímateľ môže predčasne vypovedať nájomnú zmluvu, ak dôjde k závažnému porušeniu nájomnej zmluvy. To môže zahŕňať:
- Mať domáce zviera, keď je v nájomnej zmluve jasne uvedené, že domáce zvieratá nie sú povolené
- Platenie nájmu neskoro alebo neplatenie nájmu vôbec
- Značné poškodenie majetku
- Vykonávanie nezákonných činností na pozemku alebo v jeho blízkosti
Ukončenie nájmu vs. vysťahovanie: sú rovnaké?
Vo väčšine prípadov je ukončenie nájmu vysťahovanie . Existuje niekoľko výnimiek. Najbežnejšou je doložka o prenájme, ktorá umožňuje prenajímateľovi ukončiť nájomnú zmluvu pri predaji nehnuteľnosti. V tejto situácii nie ste právoplatne vysťahovaní z nehnuteľnosti, ale stále sa musíte vysťahovať.
Môže prenajímateľ vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu?
Vo väčšine jurisdikcií možno bez uvedenia dôvodu ukončiť iba mesačné nájmy alebo nájomné zmluvy. Prenajímateľ vám ešte musí dať primeranú výpoveď. Prenajímatelia nemôžu vypovedať zmluvu na základe akéhokoľvek druhu odplaty alebo diskriminácie, ako je definované v zákone.
Odveta je definovaná ako akcia, ktorá je priamou reakciou na to, že niekto uplatňuje svoje práva. Príkladom je, ak oznámite prenajímateľovi, že sú potrebné opravy, a prenajímateľ sa v dôsledku toho rozhodne ukončiť nájomnú zmluvu.
Podľa federálneho zákona diskriminácia zahŕňa rasu, národnostný pôvod, pohlavie, zdravotné postihnutie a rodinný stav. Niektoré štáty majú aj zákony, ktoré definujú diskrimináciu tak, aby zahŕňala rodovú identitu a rodinný stav.
Môže prenajímateľ ukončiť nájom pred vaším nasťahovaním?
Ak je nájomná zmluva ukončená pred nasťahovaním, považuje sa to za predčasné ukončenie. Nájomná zmluva je stále platná, pretože ju podpísali obe strany. Váš prenajímateľ musí dodržiavať ustanovenia nájomnej zmluvy, aj keď ste nehnuteľnosť nikdy neobývali. Ak sa prenajímateľ rozhodne pre predčasné ukončenie, s najväčšou pravdepodobnosťou nenesiete zodpovednosť za nájomné a iné poplatky. Mali by ste byť schopní získať späť svoje vklady.
Môže prenajímateľ ukončiť nájomnú zmluvu pri predaji nehnuteľnosti?
V ideálnom prípade by prenajímateľ mal zahrnúť výpoveď z nájmu z dôvodu predajnej doložky. Prenajímateľ by tak mal právo vypovedať váš nájom pri predaji nehnuteľnosti. Bohužiaľ, mnohí súkromní prenajímatelia túto klauzulu nezahŕňajú a nájomníci sú zaskočení oznámeniami o ukončení. Našťastie je váš prenajímateľ stále zo zákona povinný dodržiavať ustanovenia nájomnej zmluvy.
Ako by mal prenajímateľ predčasne ukončiť nájomnú zmluvu?
Podľa zákona musia prenajímatelia pred predčasným ukončením nájmu podniknúť náležité kroky. Prvým krokom je dať to, čo je známe ako liek alebo list na odvykanie. V liste by mali byť uvedené konkrétne porušenia prenájmu a čo musíte urobiť, aby ste zostali v nehnuteľnosti. Niektoré porušenia sú dostatočne závažné na to, aby vám prenajímateľ nemusel prideliť povolenky, aby ste problém vyriešili. To sa líši podľa jurisdikcie. Štátne zákony definujú, ako by mal prenajímateľ doručiť list, ako napríklad overenú poštu alebo ho umiestniť na vaše dvere.
Ak nesplníte požiadavky listu, prenajímateľ má právo pristúpiť k vysťahovaniu. Tento druhý krok vyžaduje, aby vám prenajímateľ poslal oznámenie o vysťahovaní a podal ho na súd. Môžete byť prítomní počas súdneho konania so sudcom a prenajímateľom. Prenajímateľ ukáže sudcovi dokumentáciu preukazujúcu, že vás vysťahujú z dôvodu. Môžete ukázať dokumentáciu o tom, ako ste splnili požiadavky nájomnej zmluvy. Toto je tiež čas na prezentáciu toho, ako ste splnili požiadavky na liečbu alebo odvykanie. O súdne konanie ide vtedy, keď máte možnosť v prípade potreby podať odpor proti svojmu prenajímateľovi.
Súd zváži obe strany prípadu a rozhodne o vašom vysťahovaní z nehnuteľnosti. Prenajímateľ vám musí poskytnúť primeranú lehotu na uvoľnenie.
Predčasné ukončenie nájmu a kaucie
Váš prenajímateľ má právo ponechať si celú alebo časť vašej bezpečnostnej zálohy pre prípad škôd na majetku. Čo nemusí byť legálne, je prenajímateľ, ktorý si po vašom vysťahovaní nechá zábezpeku na prenájom. Ak váš prenajímateľ vypovedá váš nájom a použije depozit na zostatok nájomného, porozprávajte sa s právnikom.
Súvisiace otázky
Prečo si prenajímatelia nechávajú kaucie?
Zábezpeka zaisťuje, že prenajímateľ získa späť náklady po vašom vysťahovaní. Zábezpeky môžu byť použité na nadmerné náklady na upratovanie, po lehote splatnosti, škody na majetku, nezaplatené energie a predčasné ukončenie nájmu nájomcom.
Ak budem vysťahovaný, môžem mať stále nárok na prenájom nehnuteľnosti?
Vysťahovania sú obrovskou červenou vlajkou v aplikáciách na prenájom a zostávajú vo vašom zázname dosť dlho. Ak vás vysťahujú, buďte pripravení prediskutovať situáciu s vaším novým prenajímateľom. Prevezmite zodpovednosť, ak ste nájomnú zmluvu porušili. Tiež sa podeľte o všetky kroky, ktoré ste podnikli na nápravu situácie, so svojím predchádzajúcim prenajímateľom.
Záver
Zistenie, že váš prenajímateľ vám predčasne vypovedá nájomnú zmluvu, je desivá situácia. Pokiaľ v nájomnej zmluve nie je špecifická klauzula, prenajímatelia môžu predčasne vypovedať nájom len s uvedením dôvodu. Váš prenajímateľ musí pri ukončení a vysťahovaní dodržiavať štátne zákony. Ak dostanete list o liečbe alebo odvykaní, pokúste sa situáciu napraviť s prenajímateľom. Dodržiavať povinnosti nájomcu v rámci prenájmu.
Ak sa váš prenajímateľ rozhodne pokročiť s výpoveďou, použite ju ako ponaučenie pre váš ďalší prenájom. Ukončenie prenájmu bude súčasťou vašej histórie prenájmu, takže buďte pripravení prediskutovať túto záležitosť s vaším budúcim prenajímateľom.
